Deveres do proprietário
(locador):
- entregar o imóvel em condições de uso. Se o
inquilino perceber qualquer problema após a locação, deverá comunicar o
proprietário e solicitar o conserto, por escrito;
- fornecer os recibos de pagamento do aluguel
discriminado;
- pagar os impostos (IPTU), taxas e prêmios de
seguro complementar contra incêndio. Porém, se no contrato constar que essa
obrigação é do inquilino, ele terá que cumprir o que foi estabelecido;
- no caso de apartamento, cabe
ao proprietário pagar as despesas extraordinárias do condomínio: reformas no
prédio, fundo de reserva, troca de cabo de elevador etc.
Deveres do inquilino
(locatário):
- pagar pontualmente o aluguel no prazo e local
estipulados;
- utilizar o imóvel conforme determinado em
contrato (se para fins residenciais, não poderá ser utilizado para comércio);
- restituir o imóvel, no final da locação, no
estado em que o recebeu;
- não modificar o imóvel sem o consentimento
prévio, e por escrito, do proprietário
- no caso de apartamento, cabe
ao inquilino pagar as despesas ordinárias do condomínio: luz, água, limpeza,
salários dos empregados.
Reajuste do
aluguel:
Com a Lei 9069/95
(Plano
Real), o reajuste dos aluguéis passou a ser anual, com base no
índice determinado em contrato. Não pode ser utilizada variação do salário
mínimo ou de moeda estrangeira.
Revisão do valor do aluguel (Revisional):
A cada três anos, o valor do aluguel pode ser alterado ao preço de
mercado. A revisão pode ser solicitada tanto pelo proprietário quanto pelo
inquilino. É conveniente que as partes façam um acordo amigável no momento da
revisional, evitando discussões judiciais longas e dispendiosas. A revisão pode
aumentar ou diminuir o valor do aluguel.
Desocupação do imóvel pelo
inquilino:
Ao desocupar o imóvel, o inquilino após o cumprimento de suas obrigações
e resguardados seus direitos, deve solicitar à imobiliária, ou ao proprietário,
o comprovante de quitação e entrega das chaves.
Rescisão do contrato:
O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a
multa estabelecida em contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto,
essa multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação; por exemplo, se
o inquilino cumpriu 20 meses de uma locação com prazo total de 30 meses, o
proprietário só poderá cobrar a multa proporcional ao período restante, ou
seja, 10 meses. Assim se a multa estipulada é equivalente a 3 meses de aluguel
o inquilino só pagará o valor relativo a 1 mês de aluguel.
Problemas que podem
surgir durante a locação:
- Atraso ou falta de pagamento
do aluguel:
1. O aluguel não pago no vencimento pode sofrer
acréscimo de até 1% de juros e multa prevista em contrato
2. O proprietário poderá ingressar com ação de
despejo, mesmo que tenha transcorrido pouco tempo de não pagamento do aluguel e
encargos. Caso isso ocorra, o inquilino poderá evitar o despejo, pagando o
débito integral atualizado, encargos, multas, penalidades, custas e honorários
advocatícios.
- Recusa do proprietário em
receber o aluguel com o reajuste determinado por lei:
1. Quando isso ocorrer, o inquilino não poderá deixar
de pagar o aluguel. Deve-se calcular o valor correto e fazer a consignação
junto ao Poder Judiciário, nos termos da lei. O inquilino carente poderá
recorrer às assistências jurídicas gratuitas, inclusive da Procuradoria Geral
do Estado. Poderá também ser feita a consignação extrajudicial através de banco
oficial, informe-se previamente sobre as implicações da escolha desse procedimento.
Venda do imóvel alugado:
1. É fundamental o registro do contrato de locação, no
Cartório Imobiliário, no mínimo 30 dias antes da venda. O proprietário que
pretender vender o imóvel terá que comunicar ao inquilino, por escrito,
dando-lhe preferência na compra. Se não feita à comunicação o inquilino poderá
exercer seu direito de preferência
2. Se o imóvel for vendido e o contrato estiver no
prazo determinado, cabe ao novo proprietário respeitar o prazo restante da
locação desde que o contrato esteja registrado no Cartório Imobiliário e tenha
cláusula de vigência (estipulação contratual que obriga a manutenção da locação
em caso de venda).
Retomada do imóvel pelo
proprietário:
O proprietário pode pedir que o
inquilino desocupe o imóvel em algumas situações. As principais são:
1. Contratos com prazo de trinta meses ou mais: O
imóvel poderá ser retomado por “denúncia vazia” (sem qualquer justificativa) no
fim do prazo contratado ou a qualquer momento após esse prazo. O inquilino terá
30 dias para a desocupação.
2. Contratos com prazo inferior a trinta meses: O
proprietário que não tiver outro imóvel poderá pedi-lo nos seguintes casos:
- para uso próprio,
de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, avós);
- necessidade de
reparação urgente, determinada pelo poder público;
- para demolição ou
obras aprovadas;
- após cinco anos de locação com o mesmo inquilino.
3. Se o
proprietário entrar com ação para a retomada do imóvel o inquilino poderá, no
prazo de contestação e através de advogado, manifestar-se concordando com a
desocupação. Serão, então, concedidos seis meses para a saída.
Habitação Coletiva
(Multifamiliar):
Entende-se como habitação multifamiliar, a (s) área (s) de imóvel (is)
subdividida (s) para utilização por diversas famílias. A legislação confere
proteção específica aos inquilinos de habitações multifamiliares. É importante
que o contrato seja escrito deixando claro como serão divididas as despesas
comuns do imóvel (água, luz, imposto) entre os moradores, que devem ser
apresentadas e comprovadas pelo locador.
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